導言
泰國大曼谷地區房地產市場復甦步調不一，高端住宅仍吸引外國買家，中低價公寓卻面臨購買力疲弱、貸款審核趨嚴等壓力。曼谷新推住宅戶數自2022年高點後逐年下降，房仲業者表示，潛在客戶數明顯減少，但建商強調優質建案仍具競爭力。
Storyline
據泰國匯商銀行經濟智庫（SCB EIC）報告，曼谷及周邊地區新推出住宅戶數自2022年高點後逐年下降，2026年預估降至3.9萬戶，年減5%，顯示建商推案持續減少。 泰國房仲蘇帕瓦（Supawat Racheeva）接受中央社訪問時表示，曼谷房市目前相對冷清，尤其是市中心外圍的大眾型公寓，銷售受到較大衝擊。 房仲客源與租屋需求降溫 蘇帕瓦從事房仲業務已有10年，他說，「現在若1週有4個客戶，就覺得很高興了」，並指過去每天約有2至3名潛在客戶，如今客源明顯減少，收入也受到影響。 他補充說，銀行對房貸審核愈來愈嚴格，即使信用紀錄良好，仍可能因為已有其他債務而遭拒貸。 蘇帕瓦舉例，有客戶希望購買第二套住宅，雖信用狀況良好，仍因個人及公司負債而無法取得貸款，並說：「小型企業經營者及自由工作者尤其容易受到影響，因為每月收入不固定，較難符合銀行貸款條件。」 民族報（The Nation）曾引述一項調查報導指出，56%受訪者未來5年沒有購屋計畫，比例創下調查4年來新高。消費者購屋預算也轉向300萬泰銖（約新台幣291萬元）以下的住宅，反映家庭購買力受到限制。 曼谷郵報（Bangkok Post）日前報導寫道，曼谷近期洪水削弱購屋信心，導致3筆原定第3季推出、合計逾1000戶的公寓建案延後上市。 另外，租賃市場也出現變化。蘇帕瓦表示，過去曼谷市區的公寓需求旺盛，日本企業員工是重要租客來源；但今年以來，他詢問大樓空房情況時，經常都能找到待租公寓。 他說：「5年前我打電話詢問公寓時，大多數都已經住滿了。」如今，部分區域空置率約20%，與過去形成對比。 據蘇帕瓦觀察，部分日本企業及相關供應鏈開始轉往越南、印尼等地，也可能影響當地租屋需求。 蘇帕瓦向中央社透露，因收入銳減，目前正在大學進修健康產業學程，希望能投入健康旅遊產業，創造其他收入。 不過，相較之下，泰國房地產開發商尚思瑞（Sansiri）項目開發部助理副總裁薩馬空（Samatkom Tangvivat）對曼谷房市發展仍表示樂觀，特別是高端住宅市場。 薩馬空接受中央社訪問時表示，市場供需經過一段時間調整後，今年整體已趨於穩定，第2季起銷售及過戶數據有所改善。 他引述泰國房地產資訊中心（Real Estate Information Center）9月發布的數據向中央社指出，曼谷及周邊區域的公寓銷售量年增約20%，顯示市場已有改善，尤其是高端住宅表現較佳。 依據薩馬空對市場的觀察，曼谷公寓庫存約35萬戶，其中約70%屬於持有超過5年的非活躍庫存，真正仍在市場競爭的活躍庫存約占30%。他認為，若只看活躍庫存，市場去化情況並沒有想像中糟糕。 薩馬空向中央社指出，尚思瑞新建案在預售階段通常可售出約30%，並有機會在交屋後3年內完售，並認為，「消費者現在更重視產品是否符合生活需求，而不只是單看價格是否便宜」。 他補充，疫情後消費者的生活方式及需求已有改變，住宅產品必須隨之調整，永續發展、ESG與服務品質也愈受重視。 他說：「他們不再只是考慮價格便宜與否，而是選擇符合現在及未來居住需求的產品。」 薩馬空另提到，外籍買家仍是高端住宅的重要客源，主要是曼谷生活成本相對其他國際城市具競爭力，加上醫療服務、國際飲食及交通便利，正持續吸引外籍人士、數位遊牧工作者及退休人士。（編輯：韋樞）1151021
曼谷房市兩極化 高端住宅抗跌、中低價公寓買氣續疲
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